2024.1.13阿佐ヶ谷の原風景を守るまちづくり協議会[みんなでプレゼン ! いっしょに描こう、杉一小の未来]のSTUDY-2 加藤俊也氏(公認会計士・税理士)による『換地の公平性について』レクチャーと、そのあとの質疑の動画がアップされました。
当日資料はこちら(表紙をのぞく)。
資料1
資料2
資料3
資料4
資料5
レクチャーで言及している「区が委託した不動産鑑定」の提供資料と分析、区への要望書はこちら。
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以下、文字起こしです。
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換地の公平性について
公認会計士・税理士 加藤俊也
(司会)そもそもこの換地自体が不公平で、(A街区の)杉並区の持ち分3割ってのはおかしいんじゃないの、少なすぎるんじゃないの、という話を、次にしていただきます。公認会計士の加藤俊也さんです。
換地の公平性について、この問題が出てから「振り返る会」があって資料が出てきて、「公平性が担保されているのか」ということでやってみたんですけど。大体、我々、会計事務所の税理士がやる評価は、路線価が一般的なんです。路線価とは何かっていうと、これが国税庁のホームページに載ってる通りの図(資料1)なんです。A街区B街区C街区は私が入れました。そうすると、ここが中杉通りで、例えば(A街区の)ここは平米(m2)当たり121万円、C街区のこの面してるところは平米あたり55万円、という風に全部、道路沿いに土地に値段がついてるんです。なので、我々会計事務所に一般の皆さんから「うち、親の代から住んでる土地があるんだけど売ったらいくらぐらいになるんだろう」みたいな相談が来ると、そこの面積と住所で、例えば、「ここの角地なんだよ」とか分かればすぐ出せるんです。路線価図の単価かける平米数で。なのでこれを使ってやってるんです。ただ、これは、あくまで相続税などの時に、土地を相続した時に、課税が公平になるように国税庁が毎年毎年更新していて、お盆明けぐらいに出てくるというもので、さすがに課税の目標なんで実際の売買価格の100%ではなくて、実際の売買価格の80%ぐらいに設定されている、というのが社会的常識という形になっている。
なので、とにかくこのA街区とC街区を交換(換地)するんだったら、この路線価でやってみたらどうなるんだろうとやってみたところ、原風景の会の方で随分分かりやすいものをカラーで作っていただきました(資料2)が、やってみたら16.9億円も区の方が損するという数字が出てきた。最初に区が出してくれた資料だけでやったら13億という数字が出て、13億でもでかいなと思っていました。これについて区の方に是非説明をお願いしますと言っていたら、12月28日に呼んでいただき、担当課長さんから色々説明を受けて、単価は変わらないですが、「杉並区が手に入れる面積はこれだ」というのでやってみたら増えちゃったんです。16.9億円になっちゃったんです。
どういうことかと言うと、そもそも路線価と実際の土地の売買価格は違いますよねと、これは区の方もおっしゃっていて、それは我々もよく承知はしてるんです。ただ、結局何でこれが起こるかと言うと、A街区とC街区って単価が違うわけです。さっき言ったように2倍ぐらい違うわけです。こっち(A街区)は121万円で、あっち(C街区)は55万円なわけですから、単純に言うと2倍ぐらい違うわけです。だから当然、交換するなら同じ面積で、ということにはならないんです。これをもし、時価で考えて、両方とも同じように時価は路線価の2倍だと言うなら、そういう形でやってみたら、金額は２倍になりますが、同じ割合の大きな差額が出るということです。配布資料で「路線価の2倍で評価されていれば、A街区とC街区の交換で差額は生じない」というのは、「16.9億円と同じの差が生じるから違いはない」という意味です。ややこしくてすみません。
(資料3)こっち(上の図)が路線価の場合。こっち(下の図)が区の使っている評価指数の場合、これが協定で決まってるもの。(上の図の)こっちの青いのがC街区、赤いのがA街区。外側は換地前。路線価でやると、評価はA街区：C街区は2対1なので、円グラフでかくと2/3はA街区の評価，１/3がC街区の評価。これが換地すると、交換ですから、これが逆転するわけです。C街区が区の所有になって、A街区が相澤さん(現C街区所有者)の所有になるわけです。当然価値が違うので、このA街区に持ってる区の所有が全てなくなってしまうわけではなく、区の分が残ります。その区に残る部分がこの(内側の)黄色い部分。ひっくり返したらこうなるから、これが(換地前の価値がA街区：Ｃ街区＝)２：１になっているなら、A街区にこれだけ(区の所有分が)残るはずだ(黄色い部分)ということです。
(ところが、下の図のように、)区が使った単価で評価すると、10：8とか、面積を入れると10：9とかになるんですって。つまりC街区がすごい高い評価なんです。そうするとこんな感じになる(下の図の外側)わけです。こっち(右)がC街区、こっち(左)がA街区。ほんのちょっと真ん中より少ないだけ。これをひっくり返してやると、このA街区の中に残る区の所有分はこの黄色い部分なので、こっち(上の図)に比べてえらい減っています。 (上の図と下の図の)この黄色い部分(換地後のＡ街区での区の所有分)の差額が16.9億円なんだろうと言えます。
問題は、なぜC街区が路線価の評価より高い評価になってるのかということです。(区に)説明してもらって分かったんですが、換地前について、協定の参加者＝施行者(三者)で不動産鑑定士に頼んで換地前に1回不動産鑑定を依頼している。その後、換地で道路付け替えなどをするから、換地後についても別の不動産鑑定士に依頼して不動産鑑定をやっている。でも、それも使わずに、さらに「指数評価(資料4)」というのを使って最後にこれで平等だという交換をやっている。その指数評価を換算してみた。そうすると、「推定」だが、換地した後で出した不動産鑑定の単価はC街区で98万円なのに、指数評価で換算した単価は130万円と、3割以上大きくなっている。自分たち（施行者）が頼んだ不動産鑑定士が出した単価よりC街区は3割高い。それに対してA街区は、181万円の鑑定単価に対して、指数評価で換算すると162万円に下がっている。これは、(区が)C街区を全部取るからA街区の取り分を少なくしなければならないので、中杉通り側ではなくて一番北東側の角のところに区の土地が残る形になったために、それで低くなっていると思う。しかし、C街区が98万円から130万円になるのは何でなのかと思ってるわけです。こういう風にC街区がアップしてA街区が下がってる。
12月28日に区の課長に説明を受けたが、「結局、不動産鑑定の単価って何に使ったんですか」と聞いたら、「指数評価で決めるんだけど、不動産鑑定の結果と整合性をとる。矛盾がない、齟齬がないということを確認して決めたんだ」という説明だった。でも、どう見ても整合性がとれていない。「区というか協定参加者が、自分たちで都合のいいように恣意的に決めてないか」っていう疑念がどうしても生まれる。
[不動産鑑定の資料リンク]
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どうしてこのC街区だけが指数で高くなったのか、をちゃんと原因を分析してみたいな、と思っていたところ、結局、指数評価の元の表はこれ、つまり真っ黒(情報開示されず黒塗り)なんです。数字が見えてるのが、施行後、区の所有になる部分。C街区は全部区のものになってるから数字は見えていますが、A街区も、今言った、すごい端の方で単価が低くなっているような所の数字は出ています。だけど他の数字が出ていない。この換地前も同じ指数評価をやっていて「そこから評価が上がった」と区は言っているが、施行前の評価の表も真っ黒なんです。なので、分析のしようがない。ただ、この評価指数というのは、いろんな条件で評価をやってるが、例えばここ一番端に「環境条件」というのがあって、これは「浸水被害」なんです。浸水の可能性、水が出るよ、ということ。その評価の基準自体が、1m水が出たら2%マイナスっていうものです。2m浸水しても4%評価減みたいなものでやっている。その評価の基準自体も自分たちで決めてるんですよ。区と多分相澤さん(地権者)とかで決めてるわけです。だからなんかすごく怪しい、というのが結論。
(資料5)とにかくその黒塗り部分の公開をしてくださいよ、と。これが分かればもう少しきちんと、区が言ってるように「C街区の評価が高くてもおかしくない」ということが我々に分かれば、みんな納得するわけじゃないですか。「区が損するわけじゃない」ということが分かれば。だから、まずこの真っ黒のところを公開してください。
それからもう一つは、積極的に区が「自分たちが勝手に恣意的に決めたのではない。本当に公正に決めた」ということを、区が積極的に数字を使って分かりやすい資料を作って説明してください、ということを是非要望したいと思って、昨日（1月12日）朝一番で秘書課に私個人の名前で区長宛の要望書を出してきました。この二つが分かれば、もう少し分析ができる。
今日、会場に入った時に、情報公開請求された方が「一部公開の決定」の通知が来ましたということを聞いたので、週明け早々に行って資料をもらってきます。この黒い部分が明らかになっているのかもしれません。だったらすごくいいな。是非こういった形で、みんなで本当に納得のいく感じになれば。
とにかく「区の財産が流出してしまわないように」ということだけは、是非、情報公開を含めてやっていきたいと思っています。以上です。何か質問ありますか。
{質疑}
(質問)私の非常に悲しい予想では、黒塗りが晴れることはない。そうした場合どうするんですか。それを聞きたいです。
(加藤)情報公開請求に不服があったら申し立ての手続きをやるということになると思いますが、区長名で出ているので、その手続きの問題だけではなく、是非、区長の方で積極的にと。とにかく情報公開ナンバー1の区になるんだとおっしゃってると思いますし、それがないと。我々住民が全ての情報を手に入れて自分たちで分析して、これなら公平だ、ここは違う、ということをちゃんと理解した上で、自分たちの街作りをしていくというのが一番だと思うので、是非そういったところからも、公開を要望していきたいなとは思っています。
(島田)今のご質問について付け加えます。これは土地区画整理事業でして、土地の売買ではないので、仮に今のように不公平な取引をやっていても問題にはならないんです。法的な問題は一切ありません。ただ、それをやっていることを区が認めていないので、それが問題です。下駄を履かせてることを認めないので、そこが問題だと思います。でも、下駄を履かせてもいいことになってるんです。特に個人施行の場合は。
(質問)不公平であっても構わない、法的には問題ない。でも、個人施行であっても、区の財産だったら、私たちの財産であるわけですよね。私たちは認知しないで、そういうことができるのかということが、非常に不思議ですよね。三者でOKであっても、区の財産をそういう形で決定することを正式な決定として見れるとしたら、議会制民主主義を否定することにならないのかというのが、非常に不思議なんです。
(島田)それらは全部合法になってしまう。ただ、それをやってるってことを認めてないということにやっぱり問題があるということと、それでダメだから区長を変えたんじゃないんですか。どこの地域でも、民主主義に残っている最後の方法として、首長を変えて、その新しい首長がもう1回やり直しをするという事例があるんで、それじゃないかなと思います。
（加藤）今回は交換ですが、土地の売買でも路線価はベースラインになるんですよ。例えば「（買い手）土地を売ってくれ、○○円で売ってくれ」、「（売り手）こっちはそんな安い値段じゃ売りたくないよ」というのが売買じゃないですか。その時に一般的な評価として「路線価だったらこの値段だよ」っていうのを出して、でも、全てのところにぴったり合うわけではないから、「（売り手）路線価ではそう評価されてるかもしれないけども、私の土地は一般の土地よりもここのところにすごい価値があるんだから、路線価より1割高くてもおかしくないでしょ」、「（買い手）そうだよね」と、買いたい人が納得してくれればそこで売買が成立するわけですよね。でも、「（売り手）ここの土地はこんなにメリットがあるから高いんだよ」、「（買い手）いやいや2割ぐらい高いと言ってるけど、1割高ぐらいにして」のようなことが出てくるわけですよね。でも、そうはなっても、買いたい方が、「どうしても、この土地が欲しいんだ」ということなら、しょうがないから所有者（売り手）の言う通り高い値段で買わざる得ないわけですよ。最後は合意で自由契約でやるわけだから、それでもOKなんです。なので、「どうしてもC街区が欲しいから、Ａ街区が少なくなってもいい」というなら、その理由をもっと明確にしてもらえませんか、という話なんです。
それが、この間の区の説明を聞いてると、「C街区の方が広いから小学校の運動場が広く取れる」、「広い運動場が欲しい」ということしか私は聞いてないです。でも、小学校に関わっている皆さんが、「そんなことよりは、今のＡ街区のところで建て替えた方がいいんだ」と言っているんだったら、地域の方が全部そう言ってるんなら、そんなに「どうしてもC街区が欲しいから高い値段で買いましょう」みたいなことをやらなくていいんじゃないですか。そこをきちんと決めてほしいな、と思います。そうでないと、「それ以外の理由でC街区を高く評価しているのではないか」という、「紙の墨塗りだけではない、もっとブラックなところがあるのではないか」という勘ぐりをせざるを得なくなるというのが、私の感想です。
(質問)そもそも杉一小はなぜあそこをどかなきゃいけないと、区は説明してるんでしょうか。まず、いったい誰がこれで一番得をするのか、そこのところが１つのややこしいスキーム。一体誰が得をするのか、一つは地権者か、あるいはデベロッパー、それにまとわりついている幹部、政治家とかかなと想像はするのですが。もし分かれば説明いただきたい。それから、これを進めたい人たちから見た時に、視点をそこに置いた時に、やっぱりこの杉一小の土地が欲しくて手に入れたいのかなと。だから一種の地上げですよね。ということがこの事件の本質なのかなという風に思っています。公認会計士の方がおっしゃった指数のおかしな計算も、これは簡単に言えば、1つのデータの捏造がここで行われたんじゃないかと、私としてはそういう感じがしてるんですけど、もしご意見があったら。とにかく杉一小はなんでここをどかなければいけないのか。一番元々の肝心のポイントはそこにあって、あるいはなんで区がこの土地を手放さなければいけないのかというところが、一体今どのように説明されてるのかということを、もし分かれば教えて欲しいと思います。
(島田)区の説明としては、まず1つは、C街区に移ることによって平場の土地が使える。校庭が屋上ではなく平場の土地が使え、かつその校庭面積が広がる、というのが一つ。それから災害に強くなるとか色々ありますが、全部それは論理的に合っていないので。合ってるとすれば、平場の土地が手に入り、その面積が増えるということだけではないでしょうか。ただ、もちろん本音には、地権者を救済するというところがあると思います。これまで欅屋敷の森を持っていて、固定資産税が出ていく一方だという大地主に対する救済策ということだと思います。
(質問)その時の交渉とか指示とか、これに関して区の中で職員が交渉したりそういう話をしたり、どこから指示があったかとか、どこでどう決まったとか、そういうのも情報公開っていうのはされてるんですか。あの数字の表もそうなんですけれども、やり取りです。地権者とこういうやり取りをしたとか、どこでどういうように判断が変わっていったか、などを追いかける情報公開は可能なんですか。
(松尾)情報公開に関しては、かなり初期に、決定をしたぐらいの段階で住民の方が情報公開をしてくださって、かなりの経過は分かったといえば分かったんです。杉並区の検討内容、内部の資料とかもある程度は、意思決定をしたということはある程度出してもらえているんですけれども、ただその背景にある地権者さんと当時の区長さんがどんな話をしてたのかとかそういうのも全然わかんないですよ。そういったことでよろしいでしょうか。
(質問)島田さんにお伺いしたいんですけれども、(去年の)説明会にしか出てないので、それ以前のことや何かは全然わからないですし、この問題について詳しいことはわからないんですけれども。知り合いの都市計画の専門家の人にこの資料を見せたんです。そうしましたら、「区画整理事業」というのは全部に出てくるんですね、説明会で杉並区が出したものに。「区画整理事業」には本来「照応の原則」というのがあって、例えば小学校を色々区画整理で道路をこういう風にするとかこっちとこっちを取り替えるとかっていう風にした場合も、できるだけ近いところにまとめるというのが「区画整理事業」の「照応の原則」のはずなのに、なんでこんなに飛び地にもってくのか、これがすごく理解できない「区画整理事業」だねと。しかもそれに杉並区が噛んでるっていうのが、どう考えてみても、外部の都市計画専門家の目からこの事業を見ると理解不能だという風に言われたんです。そこら辺のところは1つの論点になるのではないかと、その話を聞きながら思ったんですが、そこら辺どういう風に考えたらいいんでしょうか。
(島田)考え方としては2つあると思います。1つは、この20年ぐらい前から行われている国の方が旗を振ってやっている「民活」の考え方。その中から「公共施設の再配置計画」というものが全国で行われています。そのコンセプトというのは、一等地に公共用地がある、小学校も含めて、役所の土地とかも含め全部、図書館とか、公共が結構いいところにあって、そこが高度利用されてないんじゃないかと、つまり民間にそこの土地を明け渡せばもっと民間は収益を上げるんじゃないか、収益を上げることによって世の中にお金が回っていくんじゃないか、経済活性化になるんじゃないか、という考え方です。それが「公共施設再配置計画」。この20年国が旗を振ってやってきた中での1つの方向性だということです。
ただもちろんそれはその経済性だけで考えていいのか、例えばこの阿佐ヶ谷の土地は、高いものが建っていないということが、むしろ豊かさなんじゃないか。あるいはここに小学校があるっていうことが豊かさなんじゃないか。そういうものは市場の価値、マーケットの金額に表せない。表そうと思えば表せますけども、非常に価値の高いものであるはずなんですが、そういうことはどうも計算しようで、単にそこでどのような、例えばマンション建てたらどのぐらいの収益が入って、税収がどのぐらい上がるみたいなそういう経営モデルしか彼らは出していないので、こういうことになるというのが、1つの方向性だと思います。
もう一つは、「照応の原則」で言われたように、本当はこの高台にあり安全な場所にある土地と昔川の底にあった土地を交換するということは、環境がまず違うのでやってはいけないはずだった、法律的にも。しかし、最高裁の判例なんかを読んでいくと、「総合的に勘案して良ければ良い」という最高裁の判断が出ていることもあって、それを悪用する事業者が非常に増えた、そのうちの一つだと思います。
先ほど加藤さんからお話のあった、指数に下駄を履かせている、鉛筆を舐めているということも許されてるわけですけれども、河川跡の土地なのになぜか高いんです。あの児童館のところよりも評価が。どうしてかというと、水害に見舞われるってことを計算に入れてないんです。つまり、そこは対策ができるから水没地域ではないということで、計算に入れてないんですよ。そこは違いますよね、環境が全然違うはずです。そこの議論というものを抜かしてやってるっていうことは、突っついていくべき話だと思います。そこが評価の指数の要になってる。なんで高いのかということの要になってますので。私からは以上です。
